楼市“金九银十”几成镜花水月

    刚过去的中秋和“十一”长假期间，房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。《经济参考报》记者在走访北京、上海等一线城市的一些楼盘发现，长假期间楼市整体表现乏力，多个城市的购房者均以“观望”为主。接受本报记者采访的多位分析人士表示，开发商降价动力不足、政策压力上升，导致市场有效需求减少，楼市表现乏力在意料之中。专家认为，近期升温的土地市场对楼市走势的影响不可忽视。

　　市场 十一楼市“观望的多”

　　7日上午，记者在北京朝阳路发现，几家房产中介仍在醒目位置摆放着“喜迎双节”的促销海报。几个衣着整洁、满脸热情的购房顾问在路边向过往行人发送印制精美的楼盘广告，同时邀请去店内小坐，但过往路人却鲜有驻足。

　　在一处“我爱我家”的门店内，几位工作人员正在电脑前忙碌。看到记者进门便有人上来询问是租房还是买房。当记者随口问道“过节看房子的人怎么不多呢。”该工作人员说，“前两天人很多，现在是旺季。”

　　但根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，截至10月6日，北京二手房市场的“新增房源登记量、新增客户登记量、带看量”均创下2007年以来国庆假期新高，比如“新增有效房源登记量比去年同期上涨了155%，新增有效客户登记量比去年同期上涨了82.5%，带客看房人次比去年同期上涨了166%”。

　　该机构总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，近些年来国庆节期间越来越沉重的出行压力，以及各大景区的人满为患，使得越来越多的人选择留京或在北京近远郊休闲度假。“其中不乏趁此难得的节假日看房、选房、买房签约的年轻人”。此外，二季度楼市的火热，未来房价继续回落预期的减弱，以及担心四季度可能出台调控新政等多重因素，“使得这个国庆节人们对楼市的关注度普遍高于前些年，看房量显著增加”。

　　“但是带看成功率（即带看人次和最终达成交易量之间的比率）却创下了历年国庆假期新低”。胡景晖认为，人们还是普遍以观望为主，“看得多，买得少。”

　　同样观望的还有上海购房者。6日，是为期4天的上海“假日楼市”十一房展会闭幕的日子。根据主办方公布的数据，展会期间观众人数共计11.6万人次，介于“五一”房展的9万人次和去年“十一”房展13万人次之间，人气基本呈持平状态。不过在房展现场，购房者向记者反映最多的是房价与心理价位差距依然很大，“买不起”、“太贵了”、“太远了”——大多数年轻人看完房展后只有一声叹息。

　　记者在现场看到，参展楼盘仍然以象征性优惠为主，住宅项目折扣最多为9折，其他多是给予几万元到几十万元的优惠，折算下来在9.7到9.9折，不少购房者表示房企优惠力度并不大，与此前的期待有很大差距，目前仍以观望为主，暂不购买。

　　一家参展企业的工作人员告诉记者，有一些参展项目实际并未开盘，参加房展会就是展示楼盘提前蓄客，试探行情，这些项目尚未有具体价格，因此也没有优惠。上海本地一家龙头地产企业的参展人员告诉记者，开发商资金压力没有去年底那么大了，不会急着降价促销，还有一个原因是降价会让早期业主不满，一旦引起“退房”事件对企业品牌负面影响很大。“参加房展主要是了解市场行情。”

　　同为一线城市的广州和深圳在“十一”期间也没有出现以往的“火爆局面”。4日落幕的深圳秋季房地产交易会，业界甚至用“冷清”来形容。广州寒桐投资顾问有限公司总经理告诉记者，“开发商降价动力不足、政策压力上升，导致市场有效需求减少，九月楼市整体表现很平淡。”他进一步表示，这些因素使得十月份成交量整体上升的可能性仍然不大，第四季度楼市大概还是平稳发展。“但是，近几个月住宅价格有上涨的压力，下一阶段房地产市场调控仍处于关键时期”。

　　调控 节前多部委表态降低预期

　　事实上，十一黄金周期间，楼市没有出现购房热也在很多人意料之中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示，当前中央调控房地产的态度非常坚决，加上购房者和开发商之间的博弈维持在一个相对平衡的状态，可以预期楼市仍将平稳发展。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势，都会给房价上涨带来阻力，“银十”刮起“涨价风”的可能性非常小。

　　中秋和“十一”长假之前，中央层面多次释放坚持房地产调控信号，业内有分析称这是有意在给假日楼市降温。

　　9月23日，住建部称，当前房价尚不具备全面反弹的条件，下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

　　9月20日，国家税务总局政策法规司相关负责人表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。

　　9月13日，国土部表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。

　　“也正是注意到房地产市场现升温迹象，管理层面开始接连喊话表态，以稳定市场预期。”中国房地产学会副会长陈国强表示。“这是再次对市场、地方政府进行提醒，不允许放松调控，政策预案也在准备之中。但是，这并不意味着政策会再一度收紧”。

　　而在此之后，广州市国土房管局表示，将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施，主要包括限制预售规模、控制交易节奏等。广州市国土房管局称，近期中心区域高价项目成交增多，造成全市均价结构性上涨，引起市场的不正常波动，误导市场预期。并且表示这种行政化手段也是无奈之举。

　　“为防止十月楼市出现大规模过热现象，在管理层面相继喊话的同时，地方政府给予配合出台限价等政策，为房价上涨预期降温”。一位业内人士如此分析指出，“十一楼市没有出现火热局面在意料之中”。

　　记者在采访中发现，尽管推盘项目众多，但与往年不同的是，采用降价促销的楼盘却少之又少。房企重心正从“重交易”转化为“重展示”。北京中原市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，多部委的表态不容忽视，因此房企在定价策略上不得不考虑周全。

　　预警 土地市场局部升温引发担忧

　　与黄金周期间楼市交易情况不同的是，节前的土地市场确实可以用“火热”来形容。9月29日北京市国土局8宗地块集中成交，这些地块虽然大部分都位于郊区，但由于位置较好，引来许多大型房企激烈竞争。从价格上来看，除一宗溢价率较低以外，其余7宗土地溢价率都超过35%以上，其中4宗溢价率甚至超过40%。

　　据链家地产市场研究部统计数据，9月北京市土地出让金约257.37亿，2010年以来的最高纪录，仅次于2009年12月。其中经营性用地土地出让金254.7亿元，溢价率达36.4%。

　　另外，中原地产在针对13个重点城市土地市场的监测数据显示，9月前27天土地供应比8月同期增加了16%。其中，居住用地和商办用地分别增加了13%和24%。成交方面，9月前27天同比8月同期增加了31%。其中，居住用地和商办用地分别增加了15%和87%。

　　中原地产张大伟分析称，大部分开发商已经选择了在9月份大量拿地，表示市场开始出现转向，大部分开发商都已经从上半年的悲观转为乐观，拿地积极性高涨。另外，由于住宅价格环比在继续上涨，对这些企业而言，此后的新增供应将主要表现在涨价幅度上。

　　此前，为稳定土地市场，北京市已暂停了10块土地的出让，上海也暂停了一宗“准地王”地块出让。但业内普遍认为，地方政府的“临时管制”措施只是暂时放缓土地市场节奏，难以改变市场预期，第四季度土地市场和房地产市场仍会继续上涨。

　　记者注意到，土地市场的变化正在影响购房者心态。一些购房者普遍认为，面粉热销会导致面包随之涨价。土地市场升温，房价自然很可能“进一步上涨”。一位分析人士据此指出，土地市场升温与楼市成交连月回升、经济下行压力加大等多方因素叠加，“将增大房价反弹压力，弱化楼市调控成果”。

　　该人士指出，在楼市调控的关键期，应该引导开发商更加理性、谨慎拿地，防止出现地王、高溢价地块形成负面效应。此外，还需尽快启动与房地产相关的财税、土地等方面改革，通过制度化方式解决地方政府财权事权不匹配、收入支出不对等问题。“只有使地方政府摆脱土地财政依赖以后，才能彻底巩固楼市调控已经取得的成果”。