习胜军
国家政策信号出台都有他的偶然性，这正如前段时间红红火火的股市，"土地增值税清算令"的发出，给沸腾的股市冷不丁浇了一盘凉水，空喊了
13年的土地增值税，终于进入了实质性的操作阶段。由于此税种直接对开发商的暴利开刀，理论上压缩了房地产企业的盈利空间，受此刺激，17
日房地产板块大幅下挫，并带动大盘跳水。
2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。2007年1月16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
，从2月1日起，在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。土地增值税
即将开征的消息，对于饱受高房价困扰者而言，于焦头烂额之际，也许可以看作是一根希望的稻草。但政策的信号，相对于沉疴日久的市场，虽
不能说没有丝毫希望，却也未必到了欢呼雀跃之时。可以肯定，国家是在重拳出击房地产暴利，这对老百姓来说可是一大利好，房价在2007年总
算可以歇歇喘口气了。这一税种自1993年推出后一直没有正式征收。该税种实际上是一种专门针对房地产业利润的"累进所得税"，其影响不仅在
于所得税负的大幅提高，而且在政策意图上还有较强的遏制房价上涨的作用。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关配套规定，土
地增值税作用的税基大体上等于税前利润，具体税率为，增值额未超过"扣除金额"(基本等于项目总成本)20%的普通住宅项目，不征收土地增值税
；增值额占"扣除金额"20%-50%的部分，税率为30%；增值额占50%至100%的部分，税率40%；增值额占比100%至200%的部分，税率50%；增值额占比
200%以上的部分，税率60%。且从2007年1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的
基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时，新批准新增建设
用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三
者构成了土地环节的"一费二税"上调政策。
"税收调控能否起到预期效果，关键还是执行。"即将实行的土地增值税"清算制"向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产
市场调控的重要工具。显然可以预见，2007年房市的拐点即将到来。
从表面看上去，房价还在不知死活地、美滋滋地在朝上涨，其实，土地增值税的"清算令"已在十字路口张网以待，守株待兔，房地产的暴利将有
30-60％将进入国税局的腰包。开发商会不会心甘情愿地火中取栗? 房地产的暴利冲动，会不会因此而有所收敛? 在土地大幅度升值、利润高居的
情况下，土地增值税的清算，无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力。一般而言，成本的上升会带来房价的上涨。但是，这一机制在这里的表
现结果未必是像人们想象的那样，这种累进的所得税制度恰恰有着抑制房价上涨的作用--如果提价势必造成增值额的上升，它到一定程度会触发
更高一级税率的适用。而近年来各地的土地购置成本出现了明显的上涨趋势，由于房地产项目开发的期限多达2年以上，那么，在销售时期，地产
商的定价就很可能偏离2年前账本上的会计成本，而按照销售时点这些资源的"机会成本"核定销售价格，从而获取大额利益。但是，由于税收的核
算参照的是历史成本法，本次措施的出台可以使得房地产企业在定价时，出于规避更高一级税率的考虑，对其销售价格不得不有所考虑(历史成本
那么低，如果定价太高，马上将会触发更高一级税率)。以其提价触发高一级增值税率，还不如让利销售，定价于合理空间，让惠于老百姓。最近
一段时间在京沪杭等地方的房价就出现了购房送礼包、购房送装修金等一些活动，其实这已经是一种变相的降价打折手段。
在当前的情况下，威猛的土地增值税，因其直接影响到资金链，有可能促使房地产企业重组与洗牌，也有可能因税负转嫁而影响交易量，但对于
价格，短期内却很难说有实质性触动。症结的关键在于对当前地产市场的认识。目前的房地产市场，究竟是一个买方市场，还是一个卖方市场？
虽然近期房价涨幅有所放缓，有关方面也发布预警，提醒重视房屋的潜在过剩。但即便是结构性矛盾的判断，最乐观的预测也仅是涨幅减缓，总
体上涨依然是不得不面对的现实。何况，市场中还有巨量的无处投资的游资。譬如，2006年出台的征收20%个人所得税被认为是在房地产交易环节
"精准调控"的良策，但终被各地的"核定征收"消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的
1%至3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%或2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘
之机，地方在具体"落实"中，恰恰将其变成了"合理避税"的对策。如果上述征对开发商的增值税清算能给房价有所触动的话，国家还应出台征对
购房者的物业税尽早开征，这样才能双管齐下，才能对房价有根本性的扭转。物业税即不动产税，拥有房产越多，所缴纳税金越多，而且也是累
进税率、差额征收，但是国家对于每个公民的基本住房有一个限额范围的免税保障。
众所周知，我国房地产开发商的自有资金严重不足。以上海为例，房产开发企业自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。
由于自有资金少，房地产开发商的资金链非常脆弱，尽管两次房市调控尚未产生明显效果，但几乎每次调控之初，只要银行略微紧缩一下贷款，
马上就有开发商靠高利贷艰难度日。当股市繁荣，大量以投资、投机为目的的资金分流出去，对于房地产开发商而言，将是一场真正严峻的考验
，而房价也随时可能会出现转折。土地增值税的"清算令"一出，虽然有些房产开发商早就有过预提，不会增加成本也对利润的影响不会很大，但
是，会严重影响房地产开发商的现金流量，对本来就资金偏紧的房产开发企业来说，无疑是雪上加霜。仔细分析可以不难看出，学过财务的人都
会知道，所谓不会给开发商增加成本那是忽悠老百姓的假话。因为是老税种就说对市场不会产生重大影响，有点像压力之下的说法。举一个具体
例子就可以知道土地增值税的威力。以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2
亿元，减去成本后的余额(即项目增值部分)为5000万元。按照四级累进税率，余额(5000万元)占成本(1.5亿元)的比例为33%，在50%以下，税率为
30%。由此可得出，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万×30%=1500万元，而此前的预征(以上海为例)是2亿元×1%＝200万元。各地的预征制与上
海的预征方式大同小异，这样的预征与实打实的税收清算对开发商、对购房者的成本没有影响吗？而股票资本市场对此做出积极反应，地产股在
下挫之后重新飘红，与其说是认同成本不增加说，还不如说是看到了国税总局的暧昧态度和可能由此带来的政策空间，多年的象征性预征制度早
使该项政策形同虚设。正因为许多新政出台并未抑制大多数地区高企的房价，所以只能在关键部位施以针灸。针灸的目的无疑是要继续给开发商
明确的信号，中国房地产市场消费结构多元化、回归均衡利润才是持久健康发展之道。开发商此前自然不会多此一举将此计入成本，这次的清算
，而且给房产开发商财务带来了前所未有的压力，使原先的核定征收变为查账征收，对财务数据的真实性及财务人员的素质会有很高的要求，房
地产的暴利也会随着"清算"的逐步深入而"大白于天下"。增长最快的房地产行业，有可能根本改变"纳税侏儒"的现象。
作者：习胜军
作者单位：江西省峡江县玉笥山林场
作者信箱：xishengjun@126.com
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