房地产税收征管工作存在的问题和改进措施

    今年，七部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，国家税务总局、财政部、建设部出台了《关于加强房地产税收管理的通知》。这些文件对规范房地产市场管理，促进房地产市场健康发展非常重要。但实际中，依然还有一些问题需要给予关注和解决。

　　一、存在的问题 

    （一）房地产销售发票的地位和作用有待进一步突出

　　目前，一些房地产开发商、建筑企业不以房地产销售发票、建筑安装发票做收入，借此大量偷税，获得丰厚利润。产生这一问题的根源是房地产销售发票的地位不突出，没有像契税税票一样作为办理房屋产权证的必备要件。

　　（二）部门协税护税的责任有待进一步强化

　　《关于加强房地产税收管理的通知》规定：“各级地方税务、财政部门要切实加强房地产税收征管，并主动与当地房地产管理部门联系；房地产管理部门要积极配合。”“在办理房地产权属登记时，要求出具完税凭证（契税、土地增值税），对于未出具的，房地产管理部门不得办理权属登记。”这些条款的规定，使房管部门的协税护税成为一种义务。但在实际操作中，对此缺少相关的制约措施。如某县地税局和房管局曾多次联合下文加强房地产税收征管，但执行效果并不理想。可见，没有事后的监督保障，同级横向部门的协税护税在很大程度上是一句空话。

　　二、原因分析

    （一）现行管理办法操作有难度

　　我国契税的征管部门全国并不一致，北京、广东等地区由地税征管，其他大多数省市由财政征管。契税由地税征管，则可与其他地方各税一并组织入库，契税由财政征管则不便于税务与财政部门的信息共享。此外，契税税票在办证时归档，而反映真实销售收入的发票不要求归档，客观上弱化了发票的作用。如某市商品房销售票据可谓五花八门，有不动产销售发票、普通收款收据，甚至有白条。契税票一开出，房屋产权证书即可办到，导致多数房地产开发商不以发票做收入，少做收入。

　　据调查，某县2004年建设、销售房地产25万平方米，建设环节应征地方各税478.6万元，销售环节应征地方各税1365万元，共计应缴地方各税1843.6万元。2004年该县实缴房地产税收1400万元，税款流失443.6万元。

　　据了解，这种问题在全国范围都比较严重。在部门信息沟通不畅，地税干部力量缺乏的情况下，开发商的真实收入很难核实。此外，因契税多数由财政部门征收，财政干部没有对开发商的检查权，不便核对真实售价，往往不得已按评估价或合同价为计税依据，导致大量税收流失。而一旦财政部门认定售价，地税部门对开发商的管理就会处于被动地位。

　　（二）部门协调配合难统一

　　对房地产实行管理的部门包括税务、财政、计划、城建、国土、房管等，这些部门都是并列的政府部门，相互之间的协调配合较难。

　　三、改进措施

    （一）从以票管税入手，堵塞房地产销售的漏洞

　　规范地方各税征管应以房地产发票管理为主线。税收征管历来最简单而有效的办法就是以票管税。将现有的不动产销售发票改为房地产销售发票，一式四联：存根联、发票联、登记办证联、记账联，并加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。

　　（二）从强化开发商的管理入手，强化房地产税收征管

　　在房地产销售发票作为办理产权证要件之后，购房者付多少款就会主动索要相同金额的发票。考虑诸多因素，特别是以后卖房子要缴所得税，购房者一般不会容忍多付款少开发票的违法行为。这样，由购房者监督开发商，就会在一定程度上帮助税务机关掌握开发商的真实销售收入。在开发商销售收入一定的情况下，开发商一定会要求承建方提供合法真实的建筑安装发票，在计算企业所得税时作为法定的扣除依据。如此整个房地产税收征管链条就得以较完美地连接。

　　具体操作办法：加强部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。

　　1．计划部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。

　　2．国土部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向税务部门和财政契税管理机构事前通报，税务部门和财政契税机构则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续。《土地增值税条例》中明确规定先税后证。

　　3．城建部门应凭税务部门报验登记证明办理房地产开发施工许可证，并定期向税务、财政部门通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于税务机关及时进行税收管理。