土地增值税尴尬运行

　　一则酝酿增加土地增值税的消息不胫而走。

　　该消息的背景是，11月初，国土资源部组织了北京、上海等10个重点城市房地产市场的调研和土地市场运行座谈会，以形成新的土地调研政策。

　　此后，本报记者询问国土部相关官员，该官员表示，还没有听说相关消息。业界对此反应平淡。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，如果严格征收，将减少开发商的所得，对调控房价、抑制炒地也能起到一定的作用。

　　相比2007年下达《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》时引起的市场波动，传闻所带来的市场影响并不大，亦凸显了两年多以来土地增值税尴尬运行状况。

　　据了解，土地增值税是1993年时推出的，旨在调控当时热炒地皮的一纸措施，1997年后房地产进入低谷后，这一税种几乎渐渐被人忘记，甚至一度有人提议要将之取消。但2004-2006年中国房地产再次升温，有关部门祭起了这一法宝。这个税种实质上和企业所得税相似，都是就增值部分征收的税。

　　差异是土地增值税税率分四档，而不像企业所得税率是固定的，并且增值率越高，土增税税率也随之越高，最高达到60%。税务专家深圳市智慧源管理咨询有限公司总经理李明峻曾撰文表示，这一税种如当真加强清算并且溯及以往的话，则很多开发商都会纷纷倒下，因为土增税拨备明显不足，手头的现金流储备也不足。

　　目前房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地价(拿地早的排外)，排第三位是税收成本了。如与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8%-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。

　　2008年年报显示，去年年底万科预缴土地增值税1.63亿元，同时万科基于清算口径累计补充计提了土地增值税准备金36.17亿元，并对补充计提的土地增值税对所得税的影响确认了递延所得税资产。深振业应付税款中涉及的土地增值税金额为25.48万元，沙河股份应付税款中涉及的土地增值税为2131.15万元。

　　现实中，很多开发商也采取了很多规避措施。2007年，全国土地增值税税收总额为403亿元，2008年为537亿元。而这两年全国商品房的销售收入分别是2.9万亿元和2.4万亿元。 国家税务总局科研所研究员张培森表示，土地增值税的征收远没有达到应收的比例，“如果严格征收，至少有几千亿元”。

　　开发商缴纳的土地增值税与其营业收入形成巨大反差的原因就在于，目前土地增值税的缴纳方式，先是预缴，最后清算。 由于税务部门很难计算房地产的真实成本，所以企业在规避土地增值税上有很多办法。

　　做高成本和贷款利息是通常的做法，在计算土地增值超额部分是要扣除掉利息成本。还有部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空子，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

　　2008年底，一些地方政府在去年底出台救市政策时，对土地增值税政策有所减免。例如，兰州曾明确提出金融危机期间，暂缓土地增值税预征和清算。但随着房地产市场的回暖甚至是表现出过热的状态，加收土地增值税的传闻再起。

　　2009年5月，国税总局5月20日在其网站上发布了《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。随后，有8家大型房地产企业正在接受国家税务总局的税务稽查。

　　8家房企分别包括：万科、金地集团、保利地产、大连万达、SOHO中国、北辰实业]、华远集团以及绿城房地产。据悉，这次全国范围内的税务检查活动开始于2009年6月初，国家税务总局提出开展第二批36户大型企业集团的税收自查工作。值得注意的是，房地产企业占到了此次税收检查企业总数的四分之一，以行业看比重最大。在华远集团任志强看来，此番税务总局对地产企业的检查，“大约一是看是否偷税漏税，以弥补财政收入的下降损失；二是看看税收在房价中的比例”。稽查被视为常规检查，对企业并无实质性的影响。

　　邹晓云认为，从目前土地政策的调控方向来看，打击囤地的基调并没有变。但是地方政府从招商引资的角度考虑，执行土地增值税政策的意愿不够强烈。邹晓云认为应该主要从控制拿地规模，减少单块地出让面积，来实现对土地政策的调控。此外，主管部门应该加强开发过程的监管，严格验收。

　　广发证券分析师沈爱卿也对本报记者表示，政策本身的影响很大，但全面执行的可能性不大。